Данъчните оценки на имотите може да се удвоят. Защо това всъщност е ДОБРА идея?

В България от години съществува една доста странна ситуация. Можеш да притежаваш апартамент, който реално струва 300 000 евро, а данъчната му оценка да бъде четири или пет пъти по-ниска. Междувременно всички искаме по-добри улици, нормални тротоари, осветление, паркове, детски площадки, чисти квартали и градове, които поне малко повече приличат на местата в Западна Европа, с които постоянно обичаме да се сравняваме.

Точно затова ще кажа нещо, което вероятно няма да е особено популярно сред собствениците на имоти: според мен актуализирането на данъчните оценки е добра идея.

Разбира се, има огромна разлика между това да актуализираме една остаряла система и просто да използваме реформата като оправдание държавата и общините да събират повече пари. За мен истинският въпрос не е дали данъчните оценки трябва да се променят, а как точно ще бъде направено това, какви ще бъдат ставките след промяната и най-вече какво ще получаваме срещу парите си.

Какво всъщност се предлага?

Публично обявената идея е данъчните оценки на имотите да започнат да бъдат актуализирани от 2027 г., като обсъжданият сценарий е до 2029 г. те да достигнат приблизително двойно по-високи нива спрямо сегашните. Важно е обаче да уточним, че говорим за обсъждана промяна, а не за окончателно влязъл в сила модел с всички известни параметри.

Това е много важно, защото още от заглавието „данъчните оценки се удвояват“ човек лесно може да остане с впечатлението, че от утре данъкът върху апартамента му също ще бъде два пъти по-висок. Това не следва автоматично от промяната на оценката.

Причината изобщо да се говори за реформа е сравнително проста. Пазарът на недвижими имоти в България се промени фундаментално през последните близо двадесет години, докато административните стойности на много имоти останаха далеч под цените, на които същите тези имоти реално се купуват и продават.

И според мен точно тук трябва да започне нормалният разговор по темата.

Не можем да искаме европейска среда с данъчни оценки от друга епоха

Нямам принципен проблем с това данъчните оценки да бъдат актуализирани. Напротив, трудно ми е да защитя система, при която един апартамент може да струва 300 000 евро на свободния пазар, собственикът му да е натрупал огромно увеличение на стойността през последните години, а за данъчни цели имотът да продължава да съществува в някаква паралелна реалност на стойност 60 000 или 70 000 евро.

В същото време всички сме специалисти по това как трябва да изглежда градът. Искаме хубави тротоари, оправени улици, чистота, осветление, зелени площи, паркове, детски градини, училища, градски транспорт и нормална инфраструктура, а когато пътуваме до Виена, Мюнхен или Цюрих, много бързо забелязваме колко по-подредено изглежда всичко.

Само че качествената градска среда струва пари.

Не можем да искаме европейски градове, а едновременно с това всяка идея за по-реалистично облагане на имущество, чиято стойност междувременно се е увеличила няколко пъти, автоматично да бъде приемана като атака срещу собствениците. Ако искаме повече от градовете си, трябва да сме готови поне да проведем нормален разговор за това как те се финансират.

Но тук има и другата страна на сделката. Ако ще плащаме повече, аз искам да виждам повече. Ако общината събира повече пари от собствениците, напълно нормално е собствениците да изискват по-добри улици, по-чисти квартали, нормални тротоари и много по-голяма прозрачност за това къде отиват тези средства.

За мен това е много по-смисленият дебат от простото „данъците са лоши“.

Удвояване на данъчната оценка не означава автоматично удвояване на данъка

Това е може би най-важното уточнение в цялата тема.

Размерът на данъка върху недвижимите имоти зависи не само от данъчната основа, но и от ставката, която съответната община прилага в рамките на закона. Следователно, ако оценките бъдат увеличени, но ставките бъдат коригирани надолу, крайният ефект върху собственика може да бъде значително по-малък от увеличението на самата оценка.

Да вземем съвсем опростен пример. Ако един имот има данъчна оценка 100 000 евро и тя стане 200 000 евро, това само по себе си не ни казва колко ще бъде бъдещият данък. Ако ставката остане абсолютно същата, ефектът естествено ще бъде сериозен. Ако едновременно с актуализацията ставката бъде намалена, крайното увеличение може да бъде много по-малко.

Затова според мен в момента е прекалено рано някой категорично да казва: „Данъкът ми ще се удвои.“

Може да се увеличи. Може в определени случаи да се увеличи значително. Но колко точно ще бъде увеличението ще можем да сметнем едва когато знаем окончателната методика и ставките.

Промяната може да засегне и покупката и продажбата на имот

Темата става още по-интересна за инвеститорите, защото данъчната оценка няма значение само веднъж годишно, когато плащаме данък върху недвижимия имот.

При прехвърляне на недвижима собственост тя може да има значение за основата, върху която се изчисляват определени разходи по сделката, когато законът изисква да се използва по-високата между договорената цена и данъчната оценка.

И тук обаче трябва да внимаваме с драматичните заключения.

Ако купувам апартамент за 250 000 евро и данъчната му оценка е 70 000 евро, увеличаването ѝ например до 100 000 евро няма автоматично да направи цялата ми сделка драстично по-скъпа, защото договорената цена така или иначе е много по-висока.

По-интересни са случаите, при които данъчната оценка е близо до стойността, използвана като база за конкретното плащане. Там промяната вече може да има много по-осезаем ефект и затова инвеститорите, които правят много сделки, трябва да следят окончателните правила внимателно.

За човек с един апартамент ефектът е един. За инвеститор с 20 имота е съвсем друг

Това е частта, която лично мен ме интересува най-много.

При един собствен апартамент дори осезаемо процентно увеличение на годишния данък може в абсолютна стойност да не бъде нещо, което променя семейния бюджет. Когато обаче притежаваш десет, двадесет или петдесет имота, всички тези малки числа започват да се събират.

И точно това според мен отличава начина, по който инвеститорът трябва да гледа на имотите.

Не ме интересува единствено дали апартаментът ми е поскъпнал от 200 000 на 250 000 евро. Интересува ме какъв капитал съм вложил, какъв доход получавам, колко струва финансирането, колко плащам за ремонти и управление, колко време имотът остава празен и какви данъци и такси плащам всяка година.

Защото накрая доходността не е това, което пише в обявата. Доходността е това, което остава след всички разходи.

Затова при голям портфейл увеличаването на местните данъци трябва да влезе в сметката, дори ако само по себе си не е причина да продаваме.

По-интересна от самото увеличение ще бъде новата методика

Тук според мен се намира една от най-важните части на бъдещата промяна.

Ако реформата просто означава всички сегашни данъчни оценки да бъдат умножени механично с определен процент, това е сравнително груб инструмент. Ако обаче новият модел започне по-добре да отчита реалните разлики между местоположение, вид на сградата, възраст, състояние и други характеристики на имота, тогава вече говорим за много по-съществена промяна.

Защото няма никаква логика нов апартамент на добра локация в София, стар панелен апартамент в периферията и къща в малко населено място да бъдат третирани така, сякаш стойността им се е развивала по един и същи начин.

Пазарът не работи така и според мен една добра данъчна система също не би трябвало да работи така.

Това ще свали ли цените на имотите?

Само по себе си — според мен не.

Ако един апартамент струва 300 000 евро, купувачът няма внезапно да предложи 250 000 евро само защото годишният разход за притежаването му се е увеличил със сравнително малка сума. Много по-голямо влияние върху цените имат ипотечните лихви, достъпът до кредит, доходите, количеството ново строителство, броят на купувачите и общото състояние на икономиката.

Но това не означава, че данъците нямат значение.

Инвестиционният имот е сбор от много числа и ако едновременно започнат да се увеличават данъците, разходите за поддръжка, цената на финансирането и изискванията към сградите, постепенно се променя реалната доходност на актива.

Едно увеличение само по себе си рядко обръща пазара. Натрупването на няколко такива промени вече може да промени поведението на инвеститорите.

Защо тогава мисля, че идеята е добра?

Защото според мен трябва да разделим две напълно различни неща.

Едното е дали сегашните данъчни оценки отразяват реалността. В много случаи очевидно не я отразяват.

Другото е колко данък трябва да плащаме върху тези оценки. Това вече е политически и икономически въпрос, по който напълно спокойно можем да спорим.

Аз мога едновременно да смятам, че е абсурдно имот за 300 000 евро да има данъчна оценка пет пъти по-ниска и да настоявам общината да не използва новата оценка като оправдание просто да вземе двойно повече пари от мен.

Двете позиции не си противоречат.

Всъщност според мен точно така трябва да изглежда нормалният разговор: по-реалистични оценки, разумни ставки и много по-високи изисквания към начина, по който общините харчат събраните средства.

Ако ще плащам повече за имотите си, искам да виждам резултата пред входа си, на тротоара, на улицата, в квартала и в инфраструктурата на града, а не просто по-голямо число в общинския бюджет.

Какво бих направил като собственик и инвеститор

На този етап не бих продал нито един качествен имот заради тази новина и не бих спрял добра сделка, защото данъчните оценки може да бъдат увеличени.

Все още не знаем достатъчно за окончателния модел.

Това, което бих направил, е да започна да използвам малко по-консервативни разходи за притежание при сделки, които ще държа дългосрочно. Ако имам по-голям портфейл, бих направил много прост stress test и бих проверил как изглежда годишният ми cash flow, ако реално плащаният от мен данък върху имотите се увеличи с 20%, 50% или дори 100%.

Ако една инвестиция престава да има смисъл заради няколкостотин евро повече годишни разходи, според мен проблемът никога не е бил в данъчната оценка. Проблемът е, че сделката още от самото начало е била прекалено тънка.

Истинският въпрос е какво ще получим срещу парите си

Заглавието, че данъчните оценки може да се удвоят, със сигурност ще ядоса много собственици и това е разбираемо. Никой не става сутрин с желанието да плаща повече данъци.

Но аз бих обърнал въпроса.

Ако стойността на имота ми се е увеличила няколко пъти през последните двадесет години, ако искам кварталът ми да бъде чист, улицата да няма дупки, детето ми да върви по нормален тротоар, около блока да има осветление и градът да инвестира в инфраструктура, наистина ли е разумно да настоявам административната стойност на собствеността ми завинаги да остане пет пъти под реалната?

Според мен не.

Но ако общината поиска от мен повече пари и след пет години продължавам да прескачам същите дупки и да вървя по същия разбит тротоар, тогава вече имаме съвсем различен разговор.

Затова аз подкрепям идеята данъчните оценки да станат по-близки до реалността, но само ако заедно с това започнем да изискваме много повече прозрачност, ефективност и резултат от общините.

Не можем да искаме европейски градове на всяка цена, освен когато дойде време да говорим за това кой и как ги плаща.