Когато Европейската централна банка променя лихвите, много хора в България все още възприемат това като далечна икономическа новина от Франкфурт, която засяга основно банките, финансовите пазари и големите европейски икономики. Аз гледам на нея по различен начин, защото лихвата всъщност е цената на парите, а когато огромна част от покупките на жилища се случват именно с пари назаем, промяната в тази цена рано или късно стига и до човека, който иска да купи двустаен апартамент в София.
Днешното решение е още по-интересно за нас, защото България вече е част от еврозоната и не можем да анализираме българския имотен пазар напълно отделно от европейската цена на капитала. Това не означава, че всяко движение на ЕЦБ автоматично ще бъде прехвърлено едно към едно върху ипотеките в България, но означава, че за човек, който купува имоти с кредит, случващото се във Франкфурт вече трябва да бъде част от инвестиционната сметка.
Евтиният кредит беше един от най-големите двигатели на имотния пазар
Ако трябва да обясня защо цените на имотите в България успяха да растат толкова силно през последните години, няма да посоча само една причина, защото имаме ръст на доходите, инфлация, миграция към големите градове, сериозни спестявания на домакинствата и традиционно силно желание на българина да притежава недвижим имот. Има обаче един фактор, който според мен много хора продължават да подценяват, и това е огромното количество сравнително евтин кредит, което влезе на пазара.
По последните данни на БНБ жилищните кредити вече надхвърлят 19 млрд. евро и растат с 25,7% на годишна база, докато средната лихва по новите жилищни кредити през юли остава около 2,43%. За мен тези две числа обясняват много повече за състоянието на българския имотен пазар от безкрайните дискусии дали 3 000 евро на квадратен метър в определен квартал на София са „нормални“, защото цената в крайна сметка се определя не от това какво ние смятаме за справедливо, а от това колко капитал реално може да стигне до сделката.
Какво всъщност се случва, когато лихвите тръгнат нагоре
Едно увеличение на лихвата от ЕЦБ не означава, че утре сутрин българските банки автоматично ще увеличат ипотечните си лихви със същия размер, защото тяхната цена зависи от депозитната база, конкуренцията между банките, риска на конкретния клиент, обезпечението и структурата на самия кредит. Ако обаче европейската цена на капитала остане по-висока достатъчно дълго, за мен става все по-трудно да приемем, че България може безкрайно да живее в собствена реалност с ипотечно финансиране около сегашните изключително ниски нива.
И тук не е необходимо ипотечните лихви изведнъж да станат 6 или 7%, за да има ефект върху пазара. Достатъчно е цената на кредита постепенно да се увеличи, защото огромна част от купувачите не започват търсенето си с въпроса дали един апартамент струва 200 000 или 250 000 евро, а с въпроса каква месечна вноска могат да си позволят. Ако при същия доход и същата месечна вноска банката вече може да финансира по-малка главница, покупателната способност на този човек намалява, независимо какво пише собственикът в обявата.
Първо няма да паднат цените. Първо ще намалеят сделките
Това според мен е едно от най-важните неща, които трябва да разбираме за имотния пазар, защото промяната почти никога не започва с драматичен спад на цените. Собственикът на апартамент за 250 000 евро няма причина утре доброволно да го обяви за 220 000 евро само защото ЕЦБ е променила лихвата, а много по-вероятно е първо да чака три месеца, после шест и да продължава да вярва, че ще намери купувач на желаната цена.
Затова аз бих гледал първо какво се случва с кредита, след това с броя на сделките, времето за продажба и реалните отстъпки при преговорите и чак след това със средните цени. Ако финансирането стане по-трудно, част от купувачите постепенно отпадат, сделките намаляват, имотите започват да стоят по-дълго на пазара и продавачите, които действително трябва да продадат, започват да приемат по-ниски предложения. Цената много често е последният показател, който признава, че пазарът вече се е променил.
Има една цифра, която вече следя много внимателно
Ръстът на жилищното кредитиране в България все още е огромен — 25,7% на годишна база — и затова според мен е прекалено рано да говорим за обръщане на кредитния цикъл. Интересното обаче е, че през юни ръстът беше 26,4%, а през юли вече е 25,7%, докато обемът на новия бизнес при жилищните кредити през юли намалява с 13,4% спрямо предходния месец.
Един месец не означава тенденция и не бих направил сериозен инвестиционен извод само от тези данни, но бих наблюдавал много внимателно какво ще се случи през следващите няколко месеца. Ако започнем да виждаме последователно движение от 26% към 23%, после към 20% и след това още по-надолу, тогава посоката ще започне да бъде по-интересна от абсолютната цифра, защото пазарът все още може да расте, докато двигателят зад този растеж вече започва да губи скорост.
Ако вече имам имот, бих ли го продал?
Не бих продал качествен имот само защото ЕЦБ е увеличила лихвите. Ако притежавам добър апартамент на добра локация, мога спокойно да обслужвам финансирането и нямам необходимост да продавам, едно решение на централната банка не променя фундаментално причината, поради която съм купил този актив.
Това, което бих направил обаче, е да проверя колко чувствителен е портфейлът ми към промяна на лихвите. При 100 000 евро ипотека рискът е един, при 1 млн. евро дълг върху няколко имота вече е съвсем различен, а ако кредитът е плаващ или предстои рефинансиране, бих искал предварително да знам как ще изглежда cash flow-ът ми при един или два процентни пункта по-висока цена на капитала. За мен добрата инвестиция не е тази, която изглежда прекрасно, когато всичко върви по план, а тази, която мога да държа достатъчно дълго и когато част от предположенията ми се окажат грешни.
