Наемите в България вече поскъпват с темпове, които значително изпреварват средните за Европейския съюз. Според данни на Евростат, цитирани от Euronews Business и българските медии, годишният ръст на наемите у нас достига 9,9% през второто тримесечие на 2026 г. при средно увеличение от 3% за ЕС. Това означава, че наемите в България растат повече от три пъти по-бързо от средното за Съюза.
За мен тези числа не са изненада. От години следя пазара не само като инвеститор, но и като собственик на жилища, които реално се отдават под наем. И ако трябва да направя прог
ноза за следващите няколко години, тя е, че най-сериозното поскъпване при качествените жилища под наем в София вероятно тепърва предстои.
Дълго време основният разговор на имотния пазар беше свързан с продажните цени. Колко струва квадратният метър, кои квартали поскъпват най-бързо и кога ще се охлади пазарът. Според мен обаче постепенно навлизаме в период, в който все по-важен ще става друг въпрос - колко струва да живееш в качествен, напълно завършен апартамент под наем.
Какво показват данните на Евростат?
Според цитираните европейски данни България е сред държавите с най-бързо растящи наеми. Годишното увеличение от 9,9% е значително над средното за Европейския съюз. За сравнение, в Германия ръстът е 2,1%, във Франция - 1,6%, а в Испания - 2,5%. Това показва, че динамиката на българския наемен пазар е съществено по-различна от тази в част от големите западноевропейски икономики.
Същевременно Евростат отчита и сериозно поскъпване на жилищата в България. През второто тримесечие на 2026 г. цените на имотите у нас се увеличават с 15,5% на годишна база при среден ръст от 4,7% за Европейския съюз. България е сред лидерите по този показател, което означава, че придобиването на жилище става все по-скъпо както за хората, които купуват за собствено ползване, така и за инвеститорите.
Тук според мен се появява една важна зависимост. Когато цената на придобиване на един актив расте толкова бързо, а доходът от него не се увеличава със същия темп, доходността постепенно се свива. Това не означава, че наемите автоматично ще догонят цените на имотите, но създава икономически натиск върху инвеститорите и може да ограничи предлагането на нови качествени жилища под наем.
Какво показват реалните наеми от моето портфолио?
Ще дам няколко конкретни примера от собственото си портфолио в София, защото според мен те показват много добре как се променят очакванията на наемателите и какво всъщност определя цената на едно жилище.
Имам апартамент в SOHOME с площ от 56 кв.м. Това е типичната малка „кутийка“, както понякога ние, инвеститорите, наричаме компактните жилища. Самият апартамент струва 147 000 евро без ДДС, а след завършването, обзавеждането и включването на паркомястото общата инвестиция излезе малко над 200 000 евро. В момента този апартамент се отдава под наем за 1100 евро месечно.
На пръв поглед 1100 евро за 56 кв.м може да изглеждат висока сума. Но ако погледнем инвестицията от гледната точка на собственика, картината е различна. Годишният приход от наем е 13 200 евро, което означава брутна доходност под 6,6% върху вложените средства. След приспадане на данъци, поддръжка, амортизация, евентуални ремонти и периоди без наемател реалната доходност е още по-ниска.
Друг пример е маломерен тристаен апартамент от 72 кв.м в района на Стамболийски, който се отдава за 800 евро месечно. Жилището е по-голямо, предлага повече стаи, но се намира в стара сграда. Това неизбежно влияе върху възприятието на наемателите и върху цената, която са готови да платят.
В същото време нов, модерен двустаен апартамент в района на Руски паметник се отдава за 850 евро месечно. Тоест по-малкият, но по-модерен имот постига по-висок наем от тристайния апартамент в стара сграда. Разбира се, локацията и останалите характеристики също имат значение, но сравнението показва колко важни са качеството на сградата, състоянието на жилището и цялостният продукт, който предлагаме на наемателя.
За мен тези примери потвърждават нещо, което наблюдавам все по-ясно - наемателите не плащат просто за квадратни метри. Те плащат за удобство, функционалност, среда, качество на обзавеждането и възможността да се нанесат веднага, без да се занимават с ремонти и допълнителни разходи.
В България има много жилища, но малко такива, в които можеш просто да си сложиш пантофите
Според мен един от най-сериозните проблеми на наемния пазар е разликата между общото предлагане на жилища и реалното предлагане на качествени апартаменти, готови за живеене. Когато отвориш сайтовете за недвижими имоти, виждаш огромен брой обяви. Но когато започнеш да търсиш наистина хубаво жилище, изборът много бързо се стеснява.
Колко от тези апартаменти са напълно завършени, качествено обзаведени, с модерна кухня, хубава баня, удобни мебели, добра климатизация и всичко необходимо за нормален живот? Колко са имотите, в които можеш буквално да влезеш с един куфар, да си сложиш пантофите и да започнеш да живееш, без да мислиш за нищо друго?
По моите наблюдения такива жилища са значително по-малко, отколкото предполага общият брой обяви. И точно тук виждам един от основните двигатели на бъдещото поскъпване на наемите. Защото качественият, напълно готов за живеене апартамент не е взаимозаменяем със старо, компромисно обзаведено жилище, дори когато двата имота имат сходна квадратура.
Все повече наематели търсят готов продукт, а не просто покрив над главата си. Те искат удобство, добро разпределение, качествена среда и жилище, което отговаря на начина им на живот. Когато предлагането на такива имоти е ограничено, собствениците им имат по-добри възможности да постигат по-високи наеми.
