Сделките с жилища се охлаждат, инвестициите „на зелено“ губят част от инерцията си, а купувачите стават значително по-взискателни. Това обаче не означава срив на имотния пазар. Според инвеститора в недвижими имоти Иво Димовски пазарът навлиза в нов етап, в който качеството, реалната доходност и правилният избор на актив отново ще имат значение.
След години на силен ръст българският имотен пазар започва да показва признаци на нормализиране. Сделките намаляват, част от инвеститорите се отдръпват от покупките „на зелено“, а имоти, които само преди две години биха намерили купувач сравнително лесно, днес остават на пазара по-дълго.
„Доста хора излизат и казват, че сега цените ще паднат и всичко ще се срути. Но ние не виждаме това в момента на пазара“, коментира Иво Димовски в интервю за Bloomberg TV Bulgaria.
По думите му спадът при транзакциите е около 18% през първите шест месеца на годината спрямо същия период година по-рано. Димовски дори е очаквал по-сериозно понижение от порядъка на 20–25% след изключително активните предходни години.
Краят на лесните 20–40% печалби „на зелено“
Една от най-съществените промени според Димовски е при спекулативните покупки в строеж.
През последните години много инвеститори купуваха жилище още в начална фаза на проекта, за да препродадат договора преди завършването на сградата. При бързо растящ пазар подобна стратегия можеше да донесе печалба от 20%, 30%, а понякога и 40%, без инвеститорът реално да подобри имота или да създаде допълнителна стойност.
Според Димовски този модел вече практически е изчерпан.
Причината е проста – цените вече не растат с предишната скорост, а разходите за строителство се увеличиха. Така разликата между цената в началото на проекта и тази при завършването му става значително по-малко предвидима.
Това не означава край на покупките „на зелено“. При качествен проект и доказан строител те продължават да имат своите предимства – включително възможността купувачът да избере по-добър апартамент още в началото на строителството.
Купувачите вече не искат да плащат за всичко
Другата голяма промяна е в поведението на самите купувачи.
По време на най-силния пазар много хора купуваха имот просто защото очакваха цената му да продължи да расте. Това позволяваше дори компромисни жилища и нискокачествени проекти да намират сравнително лесно купувачи.
Този период приключва.
„Хората спряха да купуват компромисни имоти“, казва Димовски.
Според него на пазара има както висококачествено строителство, така и сгради със сериозни компромиси, за които рядко се говори открито. При по-слаб пазар разликата между двата типа активи започва да става много по-видима.
Именно затова евентуална корекция няма задължително да бъде еднаква за всички жилища.
Добър имот на силна локация с реално търсене може да запази цената си, докато надцененото и компромисното жилище ще бъде под много по-сериозен натиск.
Някои имоти вече са достигнали тавана си
Димовски е предпазлив към твърдението, че целият български пазар е достигнал ценови таван.
Според него обаче отделни сегменти вече са близо до него.
Особено интересен пример са панелните жилища. Те традиционно са сред най-достъпните имоти за голяма част от населението, но в определени квартали на София цените вече могат да достигнат нива, сравними с новото строителство.
В същото време при качествените затворени комплекси ситуацията може да бъде различна.
Там купувачът не плаща единствено за квадратни метри, а за среда – зелени площи, ограничен автомобилен достъп, сигурност и инфраструктура за семейства. При някои подобни комплекси свободните жилища под наем са изключително малко, което според Димовски показва наличието на реално търсене.
Българинът няма да спре да купува имоти
Една от причините Димовски да не очаква фундаментален срив е отношението на българите към недвижимата собственост.
За огромна част от домакинствата имотът остава основният начин за съхранение и натрупване на богатство.
Това е съществена разлика спрямо държави като Швейцария, където домакинствата много по-често разпределят капитала си между акции, пенсионни фондове и други финансови инструменти.
Според Димовски причината е и историческа.
Поколения българи и източноевропейци са преминали през периоди на политически и икономически сътресения, инфлация и загуба на спестявания. Затова притежаването на собствен дом се е превърнало не просто във финансова стратегия, а в част от културата.
И един спад от 18% в броя на сделките трудно може да промени подобно поведение.
