Швейцария и Германия: следващата голяма промяна при имотите вече започна и повечето собственици още не я виждат.

В Германия банките започват да разделят добрите от лошите имоти, докато в Швейцария хроничният недостиг продължава да натиска цените и наемите нагоре.

Какво се случва с имотите в Германия и Швейцария и защо двата пазара тръгват в различни посоки

Следя германския и швейцарския имотен пазар от години и това, което се случва в момента, е особено интересно, защото говорим за две от най-богатите и стабилни държави в Европа, които обаче започват да показват две доста различни версии на това как може да се развива един жилищен пазар, когато лихвите, строителството, демографията, банковото финансиране и регулациите започнат да действат едновременно.

В Швейцария продължаваме да имаме изключително високи цени, ограничено предлагане и много силно търсене, което не позволява на пазара да се охлади сериозно, докато в Германия постепенно се оформя една по-различна среда, в която вече няма да бъде достатъчно просто да притежаваш апартамент на добра локация и да чакаш времето да свърши останалата работа, защото качеството на сградата, нейната енергийна ефективност, бъдещите разходи за модернизация и най-вече способността на следващия купувач да получи добро банково финансиране започват да имат все по-голямо значение.

Точно тази разлика според мен ще създава много добри възможности за хората, които разбират какво купуват и могат да калкулират бъдещите разходи, но същевременно ще създава сериозни проблеми за собствениците, които продължават да вярват в старата логика, че имотът винаги си остава имот и че ако просто го държат достатъчно дълго, пазарът автоматично ще поправи всяка грешка, която са направили при покупката.

Швейцария продължава да поскъпва, въпреки че имотите вече са безумно скъпи

Ако някой чакаше швейцарският имотен пазар най-накрая да се счупи просто защото цените са станали прекалено високи, засега това не се случва, защото през второто тримесечие на 2026 година цените на апартаментите отново са нагоре спрямо предходната година, еднофамилните къщи също поскъпват, а паралелно с това продължаваме да виждаме натиск и върху наемите, което е особено важно, защото когато едновременно растат цената на актива и цената за неговото използване, вече е трудно да обясним движението единствено със спекулация или с някаква временна еуфория на купувачите.

Причината всъщност е много по-проста и тя се крие в един структурен проблем, който Швейцария не успява да реши от години, а именно, че на местата, където хората действително искат да живеят и работят, просто няма достатъчно жилища, докато създаването на ново предлагане е бавно, сложно и ограничено от терени, регулации, процедури и огромното време, което минава между идеята за един проект и момента, в който първият собственик действително получи ключовете.

Към това трябва да добавим и евтиното финансиране, защото основната лихва на Швейцарската национална банка в момента е 0%, а когато имаш ограничено количество активи, огромен ипотечен пазар и капитал, който продължава сравнително евтино да преследва тези активи, резултатът не е особено изненадващ, независимо колко абсурдна може да изглежда цената на един нормален апартамент в Zürich на човек, който гледа пазара от България или от по-евтина част на Германия.

Именно затова аргументът, който често чувам, че „тези цени няма как да продължат, защото вече са прекалено високи“, за мен сам по себе си няма почти никаква инвестиционна стойност, понеже един актив може да бъде много скъп и въпреки това да стане още по-скъп, ако причините, които са го направили скъп на първо място, продължават да съществуват и ако няма достатъчно ново предлагане, което да промени баланса между купувачите и продавачите.

Това обаче не означава, че бих купувал швейцарски имоти на всяка цена само защото очаквам пазарът да остане силен, понеже точно обратното е по-разумното поведение, когато входните цени са толкова високи и дори сравнително малка грешка от 10% при покупката на имот за CHF 1.5 милиона означава, че практически си унищожил CHF 150 000 капитал още преди да си получил ключовете и преди да си направил каквото и да било с имота.

За мен Швейцария следователно остава прекрасен пазар за притежаване на качествен актив за дълъг период, но е много по-труден пазар за създаване на висока доходност чрез стандартната логика „купувам, ремонтирам и продавам“, защото за да направя сериозна печалба при тези входни цени, трябва да има някаква конкретна неефективност, която аз мога да използвам, независимо дали говорим за наследствен имот, тежък ремонт, лошо управление, off-market продажба, възможност за преустройство или собственик, който по някаква причина трябва да продаде по-бързо от останалите участници на пазара.

Това всъщност е една от основните идеи, които защитавам и в „Играта на имотите“, защото за инвеститора имотът не трябва да бъде емоционален предмет, а финансов инструмент, при който покупната цена, разходите, стойността, която можеш да създадеш, продажната цена и възвръщаемостта трябва да определят решението, а не това колко красив е холът или колко много ти се иска да притежаваш точно този апартамент.

Наемите в Швейцария показват колко сериозен остава дефицитът

Един от най-добрите начини да разберем дали високите цени на жилищата са подкрепени от реална нужда, а не просто от спекулация, е да погледнем какво се случва с наемния пазар, защото там човек не купува актив с надеждата да го продаде по-скъпо след пет години, а плаща конкретна сума всеки месец единствено за правото да използва жилището.

Последните данни показват продължаващ натиск върху новите наеми, докато свободните жилища остават изключително малко, което означава, че основният проблем на Швейцария не е изчезнал и докато страната не започне да строи достатъчно там, където търсенето е най-голямо, трудно виждам откъде трябва да дойде някакъв огромен и продължителен спад на жилищните цени при нормална икономическа среда.

Особено интересна е ситуацията около Zürich и останалите силни икономически центрове, защото там земята е ограничена, процедурите са бавни, населението продължава да има нужда от жилища и практически всеки нов човек, който идва да работи в региона, влиза в конкуренция със съществуващите жители за един актив, който не може просто да бъде произведен в достатъчно количество през следващите шест месеца.

Това е много силна фундаментална защита за собствениците, но за инвеститора има една неприятна подробност, защото когато целият пазар знае, че активът е дефицитен, този дефицит вече до голяма степен е включен в цената, което означава, че да купиш нормален апартамент на нормална пазарна цена и да очакваш някаква фантастична възвръщаемост не е особено добра инвестиционна стратегия.

Германия започва да става много по-интересна

Докато Швейцария остава преди всичко история за ограничено предлагане, Германия започва да се превръща в нещо доста по-различно, защото след няколко тежки години строителният сектор постепенно показва признаци на възстановяване, но едновременно с това банките стават все по-внимателни към това какво точно финансират, което може да създаде огромна разлика между два апартамента, които на пръв поглед изглеждат почти еднакви.

Bundesbank вече отчита затягане на стандартите при жилищното кредитиране, като особено интересното за мен не е самият факт, че банките са станали по-предпазливи, а че започват все по-сериозно да разграничават сградите според тяхната енергийна ефективност и да гледат по-рестриктивно на активите, които могат да изискват големи бъдещи инвестиции.

На пръв поглед това звучи като поредната скучна германска история за Energieausweis, изолации, отоплителни системи и регулации, но всъщност говорим за нещо много по-сериозно, защото в момента, в който качеството на сградата започне да влияе върху способността на следващия купувач да получи финансиране, то автоматично започва да влияе и върху ликвидността, а когато влияе върху ликвидността, рано или късно започва да влияе и върху цената.

Представете си два апартамента от по 80 квадратни метра, които се намират на две преки един от друг и днес се предлагат приблизително на еднаква цена, но единият е в добре поддържана и енергийно ефективна сграда с ограничени бъдещи капиталови разходи, докато другият е в сграда, в която през следващите десет години потенциално трябва да бъдат сменени отоплението, прозорците и покривът, да бъде ремонтирана фасадата и да бъдат направени сериозни инвестиции в енергийната ефективност.

Ако купувачът на първия апартамент може да получи по-добро банково финансиране, знае приблизително какви ще бъдат разходите му и има относително предвидим актив, докато купувачът на втория трябва да предвиди допълнителни €50 000, €80 000 или дори повече бъдещи разходи и едновременно с това получава по-консервативно отношение от банката, тогава тези два апартамента просто не струват еднакво, независимо че някой собственик може да продължава да настоява, че „съседът е продал за €5 000 на квадрат“.

Точно тук според мен германският пазар започва да става много интересен.

Старият германски имот може да бъде проблем, но проблемът може да бъде и печалбата

Аз не бих бягал автоматично от апартамент с Energieklasse F или G, защото един лош имот сам по себе си не е непременно лоша инвестиция, стига проблемът да може да бъде измерен, цената да го компенсира достатъчно и аз да знам приблизително колко капитал и време ще са необходими, за да превърна този актив в нещо, което следващият купувач ще иска да притежава и неговата банка ще бъде готова да финансира.

Ако например качествен имот след модернизация има стойност €400 000, а аз мога да купя проблемния актив за €280 000, да инвестирам €60 000 в него и след всички разходи да имам достатъчен буфер между общия вложен капитал и консервативната му пазарна стойност, тогава вече има смисъл да седнем и да смятаме, защото имаме конкретна неефективност, която потенциално може да бъде превърната в печалба.

Ако собственикът на същия проблемен апартамент обаче иска €370 000, защото някой на съседната улица е продал ремонтирано жилище за €400 000, тогава за мен няма особено значение колко прекрасен е кварталът, колко хубаво свети слънцето през прозорците и колко убедително брокерът ми обяснява, че „такива имоти вече няма“, защото ако математиката не излиза още на входа, няма причина аз да използвам собствения си капитал, за да субсидирам чуждите очаквания.

Тази логика е важна, защото при инвестирането печалбата много често идва именно от способността да решиш проблем, който останалите участници на пазара не искат, не могат или не знаят как да решат, а не от това да купиш най-красивия и най-лесния имот, за който вече има десет други кандидати и при който практически цялата потенциална стойност е взета от продавача още в деня на сделката.

В книгата давам подобен пример с проблемен имот, при който печалбата не идва от скъп ремонт или дизайнерски мебели, а от това, че са разрешени проблемите около собствеността и възбраните, след което имотът е продаден без ремонт с над 30% печалба, което за мен е прекрасна демонстрация на принципа, че пари в този бизнес често се правят не когато купуваш съвършен продукт, а когато можеш да решиш нещо, от което другите бягат.

Германия най-накрая започва и да строи повече

Другата промяна, която трябва да следим много внимателно, е постепенното възстановяване на германското строителство, защото разрешителните и новите поръчки вече показват подобрение след огромния спад през предходните години, а това е важно не защото утре изведнъж ще се появят стотици хиляди нови жилища, а защото всеки имотен цикъл се променя първо в данните за финансирането, разрешителните и строителната активност и чак много по-късно хората виждат готовите сгради около себе си.

Тук обаче не бих правил грешката да кажа, че повече разрешителни автоматично означават, че германският жилищен проблем е решен, защото огромна част от проектите бяха спрени или отложени през периода на високите лихви и строителните разходи, а разликата между разрешено жилище и реално завършен апартамент е огромна, особено в държава, в която процедурите могат да бъдат болезнено бавни.

За инвеститора обаче това е сигнал, който трябва да бъде наблюдаван, защото ако през следващите няколко години едновременно получим повече ново строителство, по-селективно банково финансиране и огромен стар жилищен фонд, който има нужда от модернизация, тогава Германия няма да бъде един общ имотен пазар, в който всичко се движи нагоре или надолу заедно, а ще имаме все по-голяма разлика между качествените активи и сградите, които натрупват технически и финансови проблеми.

Това ще се вижда особено силно в градове като Мюнхен, Нюрнберг и Бон

В Мюнхен високата цена на земята и огромното търсене дават много сериозна защита на качествените активи, но точно заради високата входна цена бих бил изключително внимателен с покупката на старо жилище в сграда с голям бъдещ CapEx, защото ако плащам огромна цена още на входа и след това върху нея трябва да добавя десетки хиляди евро за модернизация, аз на практика поемам два риска едновременно и разчитам пазарът да ме спаси от собствената ми математика.

Нюрнберг е различен, защото входните цени са по-ниски, а наемният пазар продължава да показва сила, което създава по-интересна комбинация между доходност и потенциал за value-add, особено при по-малки жилища, но и там бих гледал много внимателно сградата, Rücklage, протоколите на Eigentümerversammlung и планираните ремонти, защото евтин апартамент в скъпа за поддръжка сграда много лесно може да се окаже по-скъп от привидно скъпия апартамент в качествена сграда.

При Бон бих използвал същата логика, но бих гледал много по-локално, защото там разликите между кварталите, качеството на жилищния фонд и конкретната микролокация могат да бъдат огромни, а именно при такива пазари човек трябва да спре да пита дали „Бон ще расте“ и да започне да пита дали конкретният актив на конкретната улица е купен достатъчно добре, за да компенсира конкретните му недостатъци.

Швейцария и Германия в крайна сметка играят две различни игри

Когато събера всички тези данни, за мен картината започва да става сравнително ясна, защото Швейцария в момента остава преди всичко игра на дефицит, при която ограниченото предлагане и евтиното финансиране защитават цената на качествените активи, докато Германия постепенно се превръща в игра на селекция и трансформация, при която все по-важно ще бъде не просто къде се намира един имот, а в какво състояние е сградата, какво трябва да бъде инвестирано в нея и дали следващият купувач ще може лесно да я финансира.

Това не означава, че единият пазар е добър, а другият е лош, защото за инвеститора понякога неефективният и проблемен пазар може да бъде много по-интересен от перфектния, именно защото проблемите създават ценови разлики, а ценовите разлики създават възможност да купиш нещо за една стойност, да вложиш капитал и знания и да го превърнеш в актив, който струва повече.

Затова аз лично не търся най-хубавия апартамент, най-новата сграда или имота, за който брокерът ми казва, че има още петима купувачи, а търся разликата между това, което един актив струва днес, това, което ще ми струва да реша проблемите му, и това, което консервативно очаквам някой да бъде готов да плати за него след това, защото ако тази разлика е достатъчно голяма, имаме потенциална сделка, а ако я няма, всичко останало е просто шум.

Точно това е и фундаменталната разлика между човека, който обича тухлата, и човека, който обича играта, защото първият гледа апартамента и си представя колко хубаво би било да го притежава, докато вторият гледа същия апартамент и се опитва да разбере колко капитал влиза, какъв риск поема, каква стойност може да създаде и колко капитал ще излезе накрая, което в крайна сметка е много по-близо до истинската инвестиционна логика, отколкото до романтичната представа, че всяка тухла непременно е добра инвестиция.