ИПОТЕЧНАТА БОМБА В БЪЛГАРИЯ: НАД €19 МЛРД. ДЪЛГ ЗА ЖИЛИЩА

Ако искаме да разберем какво реално се случва с пазара на имоти в България, има една статистика, която според мен заслужава много повече внимание от средната цена на квадратен метър. Това са ипотечните кредити.

В края на първото тримесечие на 2023 г. жилищните кредити в България са около €8.7 млрд. Малко повече от три години по-късно, през юли 2026 г., те вече достигат €19.022 млрд. Увеличението е повече от двойно и показва колко огромна роля започна да играе банковото финансиране на пазара на жилища.

Още по-интересно става, когато сравним ипотеките с всички останали кредити. През последните години кредитирането в България като цяло расте силно, но жилищните кредити растат значително по-бързо. През първото тримесечие на 2023 г. годишният им ръст е 17.8% при 11.9% за всички кредити към неправителствения сектор. В края на 2024 г. разликата вече е огромна - жилищните кредити растат с 29.1% на годишна база при 14.7% за всички кредити.

Ипотеките растат два пъти по-бързо от останалите кредити

През 2025 г. тази тенденция не изчезва. Напротив. Жилищните кредити растат с 26.4% през първото тримесечие, с 26.8% през второто, с 27.6% през третото и с 28.2% в края на годината. Това са темпове, при които един кредитен портфейл може практически да се удвои само за около три години.

Разликата с общото кредитиране също става все по-видима. Докато жилищните кредити се движат с годишни ръстове от над 25%, всички кредити към неправителствения сектор растат приблизително с 14-16%. Ипотечното кредитиране не просто следва общото разширяване на банковия кредит - то го изпреварва значително.

Почти три от всеки десет евро кредит вече са за жилище

Данните показват и нещо, което според мен е дори по-интересно от абсолютния размер на ипотеките. В началото на 2023 г. жилищните кредити представляват около 20.8% от всички кредити към неправителствения сектор. Към средата на 2026 г. този дял вече е 28.5%.

С други думи, преди три години приблизително едно от всеки пет евро кредит в системата е било жилищен кредит. Днес се приближаваме до три от всеки десет евро. Това е сериозна структурна промяна - все по-голяма част от банковото кредитиране в България се концентрира в жилищата.

Само погледнете абсолютните числа. От около €8.7 млрд. жилищни кредити през март 2023 г. до €18.7 млрд. през юни 2026 г. и €19.022 млрд. само месец по-късно. За този период общото кредитиране също расте сериозно, но ипотеките взимат все по-голям дял от него.

През 2026 г. машината продължава да работи, но започва да отпуска газта

Последните данни на БНБ показват, че тенденцията продължава и след края на второто тримесечие. Към юли 2026 г. всички кредити към неправителствения сектор достигат €66.369 млрд., от които €19.022 млрд. са жилищни. Общото кредитиране расте с 16.5% спрямо година по-рано, докато жилищните кредити продължават да растат значително по-бързо - с 25.7%.

Тук обаче се появява един интересен детайл. Темпът на ипотечното кредитиране започва леко да намалява. В края на март ръстът е 27.5%, през юни е 26.4%, а през юли вече е 25.7%. Разликата засега е малка и при ръст от над 25% трудно можем да говорим за слаб кредитен пазар, но посоката заслужава внимание.

Това не е срив и дори още не бих го нарекъл сериозно охлаждане. Ако един пазар на кредити расте с 25.7% годишно, той очевидно продължава да работи на много високи обороти. Въпросът е как ще изглеждат следващите шест или дванадесет месеца.

Евтиният кредит се превърна в един от двигателите на имотния пазар

Цените на имотите не съществуват във вакуум. Купувачът може да иска определен апартамент, продавачът може да иска определена цена, но когато покупката се финансира с ипотека, между тях стои банката. Тя определя колко ще финансира, какво самоучастие ще поиска, какъв доход ще приеме и при каква цена ще предостави парите.

И точно цената на тези пари остава изключително ниска. През юли 2026 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2.43%, а средният ГПР е 2.77%. При подобна цена на финансирането не е особено изненадващо, че интересът към ипотечния кредит остава висок.

Това не означава, че поскъпването на имотите през последните години е причинено единствено от банките. Доходите се увеличиха, строителните разходи се промениха, инфлацията изигра своята роля, а за много българи недвижимият имот продължава да бъде предпочитан начин за съхранение на капитал. Но когато за малко повече от три години жилищният кредитен портфейл се увеличава от около €8.7 млрд. до над €19 млрд., кредитът няма как да бъде изваден от уравнението.

Колко дълго може да продължи ипотечният бум

Темпове от 25-30% годишно трудно могат да бъдат поддържани безкрайно. При постоянен ръст от 25% размерът на един кредитен портфейл практически се удвоява за малко повече от три години. Доходите, населението, броят на домакинствата и жилищният фонд не могат постоянно да се удвояват със същата скорост.

Затова в даден момент е нормално кредитният ръст да започне да се връща към по-устойчиви нива. Възможно е вече да виждаме първите много леки признаци за това в движението от 27.5% през март към 26.4% през юни и 25.7% през юли. Засега обаче говорим за забавяне на темпа на растеж, а не за намаляване на кредитирането.

Това разграничение е важно. Ако ипотечният ръст падне от 26% на 20%, банките не започват да изтеглят пари от имотния пазар. Те продължават да увеличават жилищния си кредитен портфейл с огромна скорост, просто увеличението вече е по-бавно.

Какво ще стане с цените, ако ипотеките започнат истински да се забавят

Едно забавяне на кредита само по себе си не означава автоматично спад на цените. За истинска промяна на пазара трябва да наблюдаваме комбинацията от няколко показателя - кредитен ръст, лихви, банкови изисквания, доходи, обем на сделките и ново предлагане.

Но колкото по-голяма част от пазара зависи от банково финансиране, толкова по-голямо значение има поведението на самите банки. При пазар, движен основно от кеш, решението е между купувача и продавача. При силно кредитиран пазар на масата седи и трета страна - банката.

Тя решава дали един купувач може да получи €150 хил., €200 хил. или €300 хил. Тя определя колко собствен капитал трябва да има той и каква месечна вноска може да понесе. А когато хиляди купувачи едновременно получават достъп до повече кредит, това неизбежно се отразява и на цените, които могат да предложат.

Затова през следващите 12-24 месеца бих следил ипотечното кредитиране поне толкова внимателно, колкото цените на квадратен метър. Ако жилищните кредити продължат да растат с над 20% годишно при лихви около сегашните нива, имотният пазар ще продължава да получава сериозна подкрепа от банковата система. Ако видим устойчиво слизане към 15%, после към 10% или по-ниско, картината вече ще започне да изглежда различно.

Цената на един апартамент ни казва колко е бил готов да плати купувачът вчера. Движението на кредита може да ни даде много по-добра представа колко ще бъде способен да плати купувачът утре.

Източници на данните

Данните в анализа са от официалната парична и лихвена статистика на Българската народна банка. За сравнението по тримесечия са използвани стойностите към края на март, юни, септември и декември за периода 2023-2025 г., както и данните за март и юни 2026 г. Стойностите са представени само в евро, за да може целият период да бъде сравняван в една валута.

Делът на жилищните кредити е изчислен като размерът на жилищните кредити се съпоставя с общия размер на кредитите към неправителствения сектор. Последните месечни данни са към юли 2026 г., когато БНБ отчита €19.022 млрд. жилищни кредити и €66.369 млрд. кредити към неправителствения сектор.

Българска народна банка — статистика за кредитите БНБ — парична статистика за юли 2026 г. БНБ — лихвена статистика за юли 2026 г.