ЕС тръгва срещу Airbnb: следващият удар може да е в България.

Купуваш апартамент, правиш ремонт, обзавеждаш го, пускаш го за нощувки и смяташ колко ще печелиш. Само че има един въпрос, който много инвеститори пропускат: ами ако утре вече не ти позволяват да го отдаваш по същия начин?

Точно натам тръгва Европа. На 9 септември Европейската комисия представя новата си рамка за достъпни жилища, която трябва да даде на местните власти повече възможности да ограничават Airbnb и другите краткосрочни наеми там, където жилищата не достигат. Това не е обща забрана за Airbnb и законът още не е окончателно приет, но посоката е ясна: ако един град реши, че туристическите апартаменти пречат на хората да си намерят жилище, ще има по-силни инструменти да ги ограничава.

Какво може да се случи?

Представи си, че имаш апартамент в район, където цените растат, местните хора трудно купуват жилище и все повече имоти се използват за туристи. Според проекта властите ще могат да използват показатели като цените спрямо доходите, ръста на населението и недостига на жилища, за да обосноват ограничения.

Тези ограничения могат да бъдат например лимит на броя краткосрочни наеми или правила, при които вече работещите оператори запазват определени права, но новите не могат просто да влязат на пазара. Това е особено важно за човек, който купува днес, защото не е достатъчно да видиш, че съседът печели добре от Airbnb - трябва да знаеш дали и ти ще можеш да работиш при същите условия.

А България?

Няма обявена обща забрана за Airbnb в България. Но ако европейската рамка бъде приета, тя може да даде на българските власти повече възможности да въвеждат местни ограничения при доказан жилищен недостиг.

Затова, ако купуваш в София, Варна, Банско или друг район с туристическо търсене, не приемай автоматично, че правилата ще останат същите през следващите десет години. Не казвам, че тези градове непременно ще забранят Airbnb. Казвам, че регулаторният риск вече трябва да влиза в сметката ти.

Има и нещо още по-важно: контролът вече започна

От 20 май 2026 г. действат новите европейски правила за прозрачност на краткосрочните наеми. Там, където държавите използват съответните регистрационни системи, платформите трябва да споделят данни за резервациите, да проверяват регистрационните номера и да съдействат за премахването на обяви, които не отговарят на правилата.

Тоест идеята вече не е просто „ще напишем един закон“. Властите постепенно получават и данните, с които да виждат кой отдава, къде отдава и дали спазва правилата.

Какво означава това за парите ти?

Да кажем, че купуваш апартамент за 150 000 евро и смяташ, че от Airbnb ще получаваш 1 500 евро на месец. Звучи добре. Но ако след време можеш да го отдаваш само дългосрочно за 700 евро, цялата ти инвестиционна сметка се променя.

Това е пример, не прогноза за конкретен пазар. Но въпросът е реален: ако Airbnb отпадне, сделката още ли е добра?

Ако отговорът е „да“, имаш резервен вариант. Ако отговорът е „не“, значи си купил имот, чиято доходност зависи от това правилата да не се променят.

Ще реши ли това жилищната криза?

Не автоматично. Ограничаването на Airbnb може да върне част от жилищата към дългосрочния пазар, но няма да построи нови апартаменти, няма да оправи бавните разрешителни и няма само по себе си да направи жилищата достъпни. Освен това краткосрочните наеми носят доходи на собствениците и подкрепят туризма, затова прекомерните ограничения могат да ударят и хора, които нямат нищо общо с големите инвеститори.

Моят извод: не купувай имот само защото Excel-ът ти показва красива доходност от нощувки.

Провери какво можеш да правиш с него законно, какъв доход носи при дългосрочен наем и дали сделката издържа, ако правилата се затегнат. Защото можеш да си прав за локацията, прав за цената и прав за туристическото търсене - и пак да направиш лоша инвестиция, ако си пренебрегнал регулацията.

Airbnb не спира утре. Но времето, в което можеше да купиш апартамент и да приемеш, че ще го отдаваш както си поискаш завинаги, постепенно приключва.